熱門板塊中，為何這些次新房成交量極低

在杭州二手房市場(chǎng)上，申花、錢江世紀(jì)城、濱江區(qū)政府、蔣村等都是熱門板塊。

但是，這些熱門板塊中，并非所有次新房小區(qū)都成交活躍，有的小區(qū)今年以來(lái)二手房成交只有個(gè)位數(shù)，甚至只有1套。

注：一、潮新聞美好生活研究，價(jià)格為近期簽約均價(jià)。在不同成交時(shí)期，成交的物業(yè)類型（別墅、排屋、公寓等）、精裝與否、戶型大小、樓層與樓幢位置的不同會(huì)造成價(jià)格變動(dòng)；有些房源為了減少稅費(fèi)，會(huì)稍微壓低成交單價(jià)；而有些二手房為了增加銀行貸款，也有可能稍微做高單價(jià)，具體房源信息建議去實(shí)地看看。

申花、錢江世紀(jì)城、濱江區(qū)政府……

熱門板塊也有“冷門”小區(qū)

開年以來(lái)，申花板塊二手房市場(chǎng)頗為活躍，板塊內(nèi)交付沒(méi)多久的次新房小區(qū)馥香園、杭曜置地中心、星瓚頌錦府等，1-5月二手房成交量都超過(guò)百套，成交量最多的星瓚頌錦府，有153套次新房簽約。

同樣在申花板塊，有的小區(qū)二手成交卻不多。在馥香園附近的養(yǎng)云靜舍小區(qū)，今年來(lái)成交了3套；宜和園僅2月份成交1套，簽約價(jià)7.54萬(wàn)元/㎡。另外有萊德紳華府、濱江紫金府、合景天鑾等均價(jià)5萬(wàn)元/㎡上下的小區(qū)，二手成交量都在個(gè)位數(shù)。

坐擁行知二小和競(jìng)舟二小學(xué)區(qū)房的蔣村板塊，在過(guò)去幾個(gè)月學(xué)區(qū)房置業(yè)潮中二手房表現(xiàn)比較亮眼，河濱之城1-5月二手房成交60套，西溪蝶園成交了64套。不過(guò)，與河濱之城同屬競(jìng)舟二小學(xué)區(qū)的次新房小區(qū)中杭府，今年來(lái)只成交了6套，成交均價(jià)6.1萬(wàn)元/㎡。

江南岸的錢江世紀(jì)城板塊，今年“小陽(yáng)春”的成交勁頭同樣很猛，杭州壹號(hào)院、澄品、創(chuàng)世紀(jì)等小區(qū)二手成交量大，一度讓部分小區(qū)的房東漲價(jià)出售。而即便在前幾個(gè)月火熱的行情下，仍有小區(qū)活躍度不高，悅著云軒3月辦證來(lái)成交4套，星翠瀾庭今年來(lái)只有6套簽約。

城北方向的運(yùn)河新城板塊，也是今年來(lái)熱度較好的板塊，一些剛需、剛改需求把目光聚焦到這里。去年交付的河映云集今年來(lái)成交了37套、附近緊鄰大運(yùn)河的河語(yǔ)光年成交17套。不過(guò)，同樣緊鄰運(yùn)河，河語(yǔ)光年南側(cè)一路之隔的云瀾天第成交不算活躍，今年來(lái)簽約4套。

此外，還有濱江區(qū)政府、江河匯、南星橋、未來(lái)科技城、艮北新城等熱門板塊，都有二手活躍度不高的“冷門”小區(qū)。

出售房源少、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱

二手房成交不活躍原因各異

一般來(lái)說(shuō)，熱門板塊在樓市中向來(lái)有著光環(huán)效應(yīng)，能夠給板塊帶來(lái)人流量和關(guān)注度，為何有的小區(qū)活躍度不高呢？

第一，小區(qū)二手房總價(jià)高，客群小眾，成交周期長(zhǎng)。

比如南星橋板塊的陽(yáng)光海岸、信達(dá)濱江壹品等，二手房成交均價(jià)動(dòng)輒10萬(wàn)元/㎡以上，成交總價(jià)達(dá)數(shù)千萬(wàn)元甚至上億元，成交量也很少，像陽(yáng)光海岸去年全年也只成交了4套。而這類小區(qū)及房源在樓市屬于頂豪隊(duì)列，不僅目標(biāo)客群小眾，成交周期也很長(zhǎng)。

第二，小區(qū)掛牌出售房源少。

一種情況是因?yàn)樾^(qū)體量不大。像申花的養(yǎng)云靜舍（共246戶）、錢江世紀(jì)城的星翠瀾庭（共380戶）、蔣村的中杭府（共370戶）等，小區(qū)規(guī)劃戶數(shù)相對(duì)較少，掛牌量多的也只有20來(lái)套。

更重要的是，這些板塊本身二手房源選擇就有不少，尤其是剛交付不久的次新房選項(xiàng)多。

另一種情況，小區(qū)超半數(shù)房源限售。比如濱江區(qū)政府板塊的丹楓四季，整個(gè)小區(qū)只有一幢樓101套房源沒(méi)限售，目前貝殼掛牌出售的也僅8套。還有運(yùn)河新城的云瀾天第府，小區(qū)一半以上住宅限售。未來(lái)科技城的蒲荷蕓邸也有3成以上房子限售。

第三，小區(qū)開發(fā)早，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱。

申花板塊的紫金府、萊德紳華府，濱江區(qū)政府的水榭春天等，開發(fā)時(shí)間都有十年時(shí)間，最小戶型89㎡都只設(shè)計(jì)一個(gè)衛(wèi)生間，小區(qū)內(nèi)部配套和現(xiàn)如今的次新小區(qū)相比競(jìng)爭(zhēng)力要弱一些。

更何況，隨著城市發(fā)展，像申花、濱江區(qū)政府板塊定位更偏向于改善，相較于小戶型，買在這里的購(gòu)房者更傾向于購(gòu)買大房子，而板塊早年開發(fā)的小區(qū)大都起步89㎡，而這一類小區(qū)，如果沒(méi)有學(xué)區(qū)加持，買小戶型的購(gòu)房者相對(duì)少些。