藍色錢江法拍房2.68萬元/ m2仍流拍，價格為何這么低？

潮新聞訊 藍色錢江這個名字，在杭州樓市可謂如雷貫耳。作為杭州最知名的頂級豪宅之一，每次藍色錢江有法拍房源出現在阿里資產平臺，都會引發眾人圍觀，成交單價也基本都在10萬以上，2023年11月，藍色錢江一套建筑面積253.64m2的法拍房以3370萬元成交，折合單價13.29萬元，創下該小區法拍房成交單價之最。

但是今天上午，藍色錢江一套建筑面積102.75m2的法拍房，以275.2萬元起拍，折合起拍單價僅約2.68萬元，最終卻因為無人報名而慘遭流拍。為什么如此低的價格卻無人問津？原因在于，這套房源位于4號綜合樓，是非住宅房源，當初被開發商打造為酒店式公寓。而隨著杭州放開限購政策，曾經一度風生水起的酒店式公寓（尤其是小面積酒店式公寓）最近兩年光環不在。

“類住宅”，一直是房地產行業里一個頗為微妙的存在。以前，開發商取得商業用地后，往往會建成酒店式公寓，由于這類產品通常面積小、總價低，且易于出租，投資回報率大，頗受一部分人群追捧，開發商也可以迅速銷售回籠資金。

在杭州樓市最火熱的2017年和2018年，由于限購嚴格，以及新房需要搖號，很多沒有“房票”或久搖不中的購房者都處于“急于上車”的焦慮中，而酒店式公寓也在這個“歷史的夾縫”中迎來前所未有的黃金時代。

那兩年，房企開發酒店式公寓，基本是沖著投資客去的，以小戶型為主，便于出租，甚至一套LOFT被分割成多套出租房源，“雙鑰匙”、“三鑰匙”的說法，代表你買這套酒店式公寓，有兩間房、三間房可以出租。當時，很多人都被“雙鑰匙”、“三鑰匙”的酒店式公寓廣告轟炸過，廣告中宣稱投資酒店式公寓可以獲得穩定、高額的租金回報率。

根據潮新聞數據統計，那兩年杭州酒店式公寓銷售火熱，2018年，位于錢江世紀城板塊的酒店式公寓項目O紀元更是以將近2000套的成交量斬獲當年杭州市區單個樓盤的銷售套數冠軍。當年杭州市區（含臨安、富陽，下同）非住宅成交量44811套，在新房總成交量中的占比達到32%。

在法拍房市場上，那兩年酒店式公寓也非常受歡迎。

以藍色錢江4號綜合樓為例，2013年至2014年，一套建筑面積90.53m2的4號樓916室房源（帶一地下車位）曾經4次上架法拍都以流拍告終，最后一次的流拍起拍價為257萬元；而到了2017年3月，916室房源（不帶車位）再次上架法拍，這次有16人報名參拍，經過175輪激戰，最終以330.5萬元成交，折合單價約3.65萬元。

2018年，藍色錢江4號樓有3套酒店式公寓被法拍，成交單價均超過3萬元。其中當年5月，一套建筑面積103.51m2的房源以390萬元成交，折合成交單價約3.77萬元；當年10月，一套建筑面53.74m2的房源有19人報名參拍，最后以174萬元成交，折合單價約3.24萬元。

但是2018年之后，酒店式公寓在杭州的新房成交量占比中連年走低。

一方面，2018年杭州重啟“限酒令”，要求新出讓商業地塊的產權分割最少300㎡，這導致小戶型酒店式公寓供應減少，隨之興起的是商業大平層。另一方面，隨著2017~2018年的熱銷，酒店式公寓價格水漲船高，很多酒店式公寓的單價甚至達到同區域住宅價格的2/3，相比之下，住宅的性價比要高得多。此外，不少酒店式公寓還存在無法落戶、商用水電、不通天然氣、物業費高昂等缺點。

在這些因素的綜合影響下，小戶型酒店式公寓退潮。

事實上，在二手房市場，酒店式公寓的成交量就更少了。前兩年潮新聞曾經報道過，根據中介機構提供的數據來看，杭州每年二手房成交量中非住宅的成交占比約在5%左右，其中大量都是由公司統一轉讓打包、成批簽約的二手酒店式公寓，比如為O紀元當初所有房源備案價是一批領出的，但后來有一幢樓做了雙鑰匙產品，成本遠高于平層，為了提高售價，公司便統一將那幢雙鑰匙房源成批打包轉入股東名下。真正由散戶購房者交易的數量微乎其微。

不少中介經紀人告訴記者，真實的二手酒店式公寓常年來成交量十分低。一位在這行摸爬滾打多年的門店銷冠經紀人表示，從業生涯未成交一套酒店式公寓，“住宅房源只要價格合理就不愁成交，酒店式公寓幾乎很少有人接手。”

隨著前年開始杭州逐步放開限購，曾經因為“歷史夾縫中的機會”而大行其道的小戶型酒店式公寓，逐漸沒了聲響。去年，曾經一度銷售非常火爆的西湖區之江轉塘板塊某酒店式公寓，打出5折甩賣的廣告。

而隨著大量房源涌入租房市場，曾經以高租金回報率自居的小戶型酒店式公寓，優勢不再。今年， “杭州第一網紅樓”麗晶國際租金普降，年初記者去現場探訪時發現，以前一室一廳小套房租金動輒在3000~4000元/月，但如今普遍只有2000元/月出頭。