都市快報訊 “又拿出來拍賣了！”這是杭州城東居民對港龍城的最新評價。
5月12日上午10點，阿里資產拍賣平臺將第三次掛出港龍城1區1002室等商業不動產，評估價5.5422億元，起拍價3.88億元。
這座距離杭州東站僅800米、坐擁雙地鐵的“黃金商業體”，自2013年拿地至今，經歷了停工、爛尾、兩次法拍撤回、王府井合作告吹等魔幻劇情，最終在2023年年初勉強開業，如今因建筑工程施工合同糾紛再度淪為法拍標的。
有意思的是，同一標的物，相較于前兩次拍賣（原定拍賣時間分別是2020年10月和2021年5月），此次即將開拍的港龍城評估價，較4年前的6.5012億元“縮水”了近1個億。
從6.5億到5.54億元
三次法拍身價連跌
“第一次看到它上法拍時，我兒子還在上小學，現在他都快中考了。”家住明月橋路附近的市民陳先生苦笑道。港龍城的法拍史堪稱一部“撤回連續劇”：
2020年10月：首次以6.5012億元評估價上架，結果“首秀”還沒開始，就因“申請執行人及其他執行債權人撤回執行申請”的原因臨拍前撤下；
2021年5月：二次掛牌4.5509億元起拍，又因“被執行人公司進入破產程序”被緊急叫停；
如今，2025年5月12日：第三次評估價已縮水至5.5422億元，起拍價在這個基礎上打了個7折，僅3.88億元，比首次起拍價跌了6700多萬元。
“這價格看著是‘骨折’，但誰敢接盤？”一位商業地產從業者透露，標的物包含1-2層約2萬平方米的商鋪，西區雖已開業卻以餐飲、教培為主，“東區超市孤零零的，還有美發店，其他全空置，租金回報率怕是堪憂。”。
十多年魔幻漂流
從高端商業綜合體愿景到茂盛的菜地
“當年宣傳冊上印著雙巨幕影院和米其林餐廳，現在三樓招商圖還是2015年的！”港龍城附近業主王女士搖搖頭說。
時間倒回2013年5月，港龍控股以6501元/平方米的“白菜價”拿下彭埠單元地塊，宣稱要打造“城東夜經濟地標”。然而2015年項目徹底停擺。
最荒誕的一幕發生在2020年。當時在港龍城沿街的花壇里，要么長滿了野草，要么是茂盛的蔬菜，有番茄、茄子和絲瓜。顯然，是有人看到花壇閑置在那里，忍不住打起了主意。而這曾被網友戲稱為“都市田園風”。“我們拍過短視頻，點贊好幾萬呢！”95后租客小林調侃。
即便2023年開業后，定位混亂依舊難解。“帶孩子上完鋼琴課，想找家像樣的餐廳，結果只有超市熟食區。”全職媽媽趙女士的吐槽，道出了業態的尷尬——黃金樓層充斥著教培機構，餐飲區也不盡如人意，與當初“高端購物中心”的藍圖相去甚遠。
黃金地段為何成“燙手山芋”？
附近居民：缺的是運營，不是流量
“論地段，港龍城真是老天賞飯吃。”城東新城板塊資深房產中介吳經理指著門店墻上的地圖：1號線與4號線彭埠站上蓋，杭州東站直線800米，周邊三花國際、杭州之翼等競品日均客流都破萬，“但它自己日均不到5000人，第一年出租率才30%左右。”
再來看看港龍城周邊小區，如萬科中央公園、新中宇維薩、都會森林、首開東城金茂府等，住宅二手房掛牌價在5-7萬元/平方米，居住人群消費層次普遍較高。
問題究竟出在哪？
“我們不需要第二個超市或培訓班，缺的是能遛娃、聚餐，能一條龍搞定生活需求的品質商業。”周邊居民李阿姨的呼聲直指運營團隊對需求的誤判。“我覺得港龍城的招商和運營是敗筆，把一手好牌打爛。”另外一位85后業主認為，更深層的矛盾，是商業地產從“地段為王”到“運營制勝”的轉型陣痛。“類似的例子不是沒有，比如現在九堡的國芳天街，由擅長商業運營的龍湖接手后，命運完全轉變。”
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，港龍城這個項目比較特殊，實際上它是個經營不善的項目，其現狀吸附力不強，或弱于預期。同時，這個項目經營混亂，內部包括股權等都比較復雜，有諸多歷史遺留問題。這個項目從拍地至今的十多年里，“擺爛”印象成了大家對它的慣性印象，口碑要重塑需要下硬功夫。最后，需要引入更多年輕的消費人群、居住人群，對這類商業地產要做重新評估。
5月的拍賣錘即將落下，時隔四年再登法拍臺，“命途多舛”的港龍城這次能成交嗎？無論結果如何，港龍城的十年魔幻史都已給行業敲響警鐘：如今躺在黃金地段上“割韭菜”的時代，終究一去不返了。
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